Питање да ли је уговор о купопродаји непокретности који је сачинио јавни бележник у форми јавне исправе (нотарски запис) пуноважна форма за упис својине у катастар непокретности у Србији постало је предмет неслагања међу правним стручњацима након недавног пресуда Врховног касационог суда.
Грађанско одељење Врховног касационог суда је на седници одржаној 25. октобра 2016. године донело следећи закључак:
„У случају верodostojne исправе, јавни бележник као професионалац који ужива јавно поверење саставља правни документ, уверавајући се у идентитет странака, ригорозно објашњавајући импликације исправе, чиме се ствара виши ниво поверења у поређењу са пуком овере потписа на уговору. Странке су слободне, у складу са начелом аутономије воље (‘autonomie de la volonté’), да одлучити се, у погледу форме уговора, за више од пуког минимума формалних захтева.’Нема штете у томе, ни за јавне ни за приватне интересе.Форма није сама себи циљ. Ако се формални захтеви тумаче систематски и телеолошки, јасно је да је аутентична исправа важећа за упис својине у катастар непокретности и да јавни регистар (катастар може одбацити или одбити захтев за упис искључиво због таква наводна ‘мањкавост’.”
Другим речима, Врховни касациони суд је заузео ставно да, с обзиром на то да додатни или строжи формални захтеви конзумирају мање или мање строге формалне захтеве, уговор који према закону мора бити закључен у форми потврђене (солемнизоване) приватне исправе, такође треба да буде пуноважан ако је закључен у форми јавне исправе.
Форма јавнобележничке исправе као форма која је прописана за уговор о промету непокретности уведена је у српски правни систем Изменама и допунама Закона о јавном бележништву из 2013. године. Измене су предвиделе да уговоре о промету непокретности у потпуности састављају јавни бележници, чиме су правни послови у вези са таквим уговорима издвојени из оквира пружања правне помоћи коју пружају адвокати – чланови Адвокатске коморе.
Не тако дуго након измена Закона о јавном бележништву, чланови Адвокатске коморе ступили су у штрајк који је замрзао скоро целокупно правосуђе у Србији и трајао више од четири месеца. Штрајк је прекинут тек након што је влада пристала да у скупштинску процедуру упути нове измене Закона о јавном бележништву, којима би уговори о купопродаји непокретности били избрисани са листе уговора за које се захтевала форма солемнизоване јавнобележничке исправе.
Две године након компромиса којим је окончан штрајк, одлука Врховног касационог суда могла би поново да разгори сукоб између лиценцираних правних професија, адвоката и јавних бележника.
Адвоokatura i njeni članovi uglavnom su na stanovištu da ugovor o kupoprodaji nepokretnosti koji je sačinio javni beležnik u obliku javnobeležničkog zapisa nije punovažna forma za upis prava svojine u katastar nepokretnosti. Njihovi argumenti se zasnivaju na Zakonu o prometu nepokretnosti, opštim načelima Zakona o državnom premeru i katastru, kao i na činjenici da je brisanje ugovora o kupoprodaji nepokretnosti sa liste ugovora za koje je propisana forma javnobeležničkog zapisa u Izmenama i dopunama Zakona o javnom beležništvu bio kompromis koji su prihvatili i advokati i beležnici. Ista linija argumenata navela je brojne katastarske uprave da donesu rešenja o odbijanju zahteva za upis prava svojine u katastar nepokretnosti zasnovanih na javnobeležničkim zapisima.
Са друге стране, став Врховног касационог суда, поред своје чврсте теоријске основе, чини се и прагматичним. Чини се да постоји значајан број уговора о купопродаји непокретности које су јавни бележници саставили као јавне исправе, па ће они који су се определили за такву форму сада бити у позицији да упишу својину у катастар непокретности.
Међутим, док одлука Врховног касационог суда решава питање од важности за правосуђе и управу и подржава правну сигурност, она ствара нову арену за сукоб адвоката и нотара. То је још више случај након што је Адвокатска комора Србије затражила од Врховног касационог суда да поништи сопствену одлуку, уз претњу још једним штрајком.
Ако имате било каквих питања у вези са горенаведеним, молимо вас да контактирате сарадника за решавање спорова у канцеларији Живковић Самарџић, Јованом Певачем (jovan.pjevac@zslaw.rs), или било којем од ваших редовних контаката у Живковић Самарџић. У припреми овог стручног текста, Јовану је помогао Тихомир Влаовић, адвокатски приправник.