Tržište nekretnina u Srbiji je doživelo značajan rast, posebno nakon pandemije Covid-19 i trenutne situacije u Ukrajini. Iako su ovi globalni događaji izazvali ogromnu ljudsku tragediju, oni su takođe imali značajan uticaj na tržište nekretnina u Srbiji, privlačeći brojne strane investitore. Faktori kao što su migracije iz Rusije i Ukrajine, povoljne investicione prilike, niski porezi i rastuća građevinska aktivnost u velikim gradovima poput Beograda i Novog Sada doveli su do naglog porasta transakcija nekretninama.

U tom kontekstu, postavlja se važno pitanje: Da li strani pojedinci i pravna lica mogu sticati nekretnine u Srbiji pod istim uslovima kao i srpski državljani? Odgovor na ovo pitanje je složen. U mnogim aspektima, strani državljani uživaju prava slična onima koje imaju srpski građani, ali postoje specifična zakonska ograničenja.

Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa predviđa uslove pod kojima strani državljani mogu sticati nekretnine, bilo kroz pravne radnje za života (npr. kupoprodaja, poklon) ili posthumno (npr. nasledstvo). Ključni uslov je princip reciprociteta, koji može biti ugovorni ili faktički.

• Ugovorni reciprocitet: Srbija je potpisala bilateralne sporazume sa brojnim zemljama (npr. Rusija, UAE, Ukrajina, SAD, Kanada) koji omogućavaju stranim državljanima iz tih zemalja da stiču nekretnine.
• Faktički reciprocitet: Za zemlje sa kojima nemamo specifične sporazume, strani državljani mogu kupiti nekretnine u Srbiji ako je srpskim građanima dozvoljeno da steknu nekretnine u toj zemlji pod sličnim uslovima. Ovo mora biti potvrđeno u svakom pojedinačnom slučaju od strane Ministarstva pravde.

Strani državljani takođe mogu naslediti nekretnine u Srbiji pod istim uslovima kao srpski građani. Za razliku od sticanja nekretnina za života, nasledstvo ne zahteva bilateralni sporazum, jer se smatra da reciprocitet postoji—što znači da strani državljani mogu naslediti nekretnine osim ako se ne dokaže suprotno.

Takođe, strani državljani mogu sticati nekretnine u Srbiji na osnovu svojih profesionalnih aktivnosti:

• Strani državljani koji rade u Srbiji mogu kupiti nekretnine koje su im neophodne za obavljanje profesionalnih aktivnosti, uključujući stambene, komercijalne i industrijske nekretnine.
• Strani državljani koji ne rade u Srbiji mogu kupiti stanove, kuće ili zgrade, ali im je zabranjeno sticanje zemljišta (osim ako je zemljište vezano za nekretninu koju kupuju).

Strana pravna lica takođe mogu sticati nekretnine u Srbiji, ali su uslovi stroži. Moraju imati firmu registrovanu u Srbiji ili obavljati profesionalne aktivnosti u zemlji. Za razliku od pojedinaca, strana preduzeća imaju pravo da kupuju zemljište.

Glavno ograničenje odnosi se na poljoprivredno zemljište, koje strani državljani i strana pravna lica ne mogu posedovati ni pod kojim uslovima. Međutim, strani investitori mogu legalno zaobići ovo ograničenje osnivanjem specijalizovanih preduzeća (SPV) ili kupovinom domaćih pravnih lica koja već poseduju poljoprivredno zemljište.

Zaključno, iako je proces sticanja nekretnina u Srbiji od strane stranih pojedinaca i pravnih lica generalno otvoren, on je podložan specifičnim uslovima koji se odnose na reciprocitet, vrstu nekretnine i profesionalne aktivnosti.

Za detaljnije informacije u vezi sa sticanjem prava svojine na nepokretnostima u Srbiji, kao i kompletnu pravnu pomoć u vezi sa tim, slobodno kontaktirajte naše advokate Uroša Đorđevića (uros.djordjevic@zslaw.rs) i Srđana Zerda (srdjan.zerdo@zslaw.rs).