Закон о хипотеци из 2005. године (‘Службени гласник Републике Србије’, бр. 60/2005) увео је могућност вансудског намирења, а посебно тзв. „накнадне споразуме“, који омогућавају преузимање заложене непокретности уместо намирења обезбеђеног потраживања (члан 27. Закона о хипотеци), али је имао недостатке које је судска пракса озбиљно разоткрила.
Naknadni sporazum je sporazum zaključen između hipotekarnog poverioca i vlasnika opterećene nepokretnosti, kojim može biti predviđeno namirenje hipotekarnog poverioca prenosom prava svojine na opterećenoj nepokretnosti umesto namirenja obezbeđenog potraživanja. Takav sporazum je, kako glasi zakon, dozvoljen nakon dospelosti obezbeđenog potraživanja i mora biti sačinjen u obliku javnovereničkog zapisa (notarskog akta) ili javnoverenički potvrđene (solemnizovane) privatne isprave.
Међутим, иако је намера законодавца била да омогући брзо и ефикасно намирење обезбеђених потраживања, одузимање заложене непокретности, као и сваки други вид вансудског извршења хипотеке, постало је практично неоствариво због неадекватне формулације самог закона и каснијих судских тумачења такве формулације.
Пре законских измена из 2015. године, хипотеке нижег реда првенства су остајале да постоје чак и након спроведеног вансудског извршења. Ово се односило и на накнадне споразуме. У складу са судском праксом како првостепених тако и апелационих судова, хипотека нижег реда првенства је остајала да постоји, пошто су се накнадни споразуми закључени између повериоца чије је потраживање било обезбеђено хипотеком вишег реда првенства и власника оптерећене непокретности сматрали реш интер алиос акта, те самим неспособна да негативно утиче на права повериоца чије је потраживање било обезбеђено хипотеком нижег реда и који није био страна у таквом уговору.
Све ово је створило парадокс: уместо да намири потраживање припајањем оптерећене непокретности, поверилац који је вршио припајање, а чије је потраживање било обезбеђено хипотеком првог реда, био је приморан да ступи на место власника оптерећене непокретности.
Иако је овај проблем решен законским изменама из 2015. године, за значајан број случајева који су се догодили пре тих измена, одлука Врховног касационог суда Србије бр. Прев. 194/2015 у предмету АИК Банка против Агробанке у стечају, о чему је извештавано овде раније, може пружити прекретницу. У том конкретном случају, Врховни касациони суд је први пут заузео становище да права хипотекарних поверилаца нижег реда првенства остају резервисана само у мери у којој вредност прибављене непокретности прелази потраживање обезбеђено хипотеком вишег реда првенства (хипотеком повериоца који је прибавио непокретност). С друге стране, ако је вредност прибављене непокретности мања од потраживања обезбеђеног хипотеком вишег реда првенства или је једнака њему, поверилац који је прибавио непокретност треба да има право да захтева да преостале хипотеке нижег реда буду престале и брисане.
Ако имате било каквих питања у вези са горенаведеним, молимо вас да контактирате сарадника за решавање спорова у канцеларији Живковић Самарџић Иваном Љубисављевићем (ivan.ljubisavljevic@zslaw.rs), или било којим од ваших уобичајених контакт особа у Живковић Самарџић. У припреми овог текста, Ивану је помогла Даница Влаовић, адвокатски приправник.